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DDIV 01_2015

08|14 DDIVaktuell 21 Laut BGH ist über die Abrech- nungsspitze zu beschließen. die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse über- steigt, einen neuen (originären) Anspruchsgrund.“ Für den Fall, dass in einen Abrechnungssaldo auch Vorjahresbeträge eingeflossen sind, hat das Landgericht Nürnberg-Fürth bereits aus- drücklich die Teilnichtigkeit eines solchen Beschlusses festgestellt (LG Nürnberg-Fürth, ZMR 2010, 315). In konsequenter Anwendung der aktuellen BGH-Rechtsprechung gilt dies auch für die Vermengung von Rückständen auf die Vorauszahlungen des Abrechnungsjahres mit der Abrechnungsspitze zu einem Abrechnungssaldo, wie zwi- schenzeitlich auch das LG Dortmund bestätigt (Urteil vom 24.06.14, 1 S 18/13), siehe S. 23. Für die Festlegung eines Abrechnungssaldos hat die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz. Dies erhellt sich auch aus einem anderen Aspekt: Die Saldierung des Abrechnungser- gebnisses mit den tatsächlich geleis- teten Vorauszah- lungen beruht auf der Verbuchung dieser Vorauszah- lungen durch den Verwalter. Dabei kann es zu Fehlern kommen, entweder durch die falsche Zuordnung von Zahlungen aus ande- rem Rechtsgrund (z.B. auf Vorjahressalden) oder Nichtbeachtung der Tilgungsbestimmung eines Eigentümers. Über diese Verbu- chung kann die Eigentümergemeinschaft nicht durch Beschluss entscheiden: Ein Eigentümer kann nicht auf die Anfechtung der Jahresabrechnung verwiesen werden, wenn er die Jahresabrech- nung für ordnungsgemäß hält, seine Vorauszahlungen aber nicht zutreffend verbucht wurden. Umgekehrt kann eine Eigentümer- gemeinschaft nicht einer Forderung gegen Eigentümer verlustig gehen, weil durch den Verwalter irrigerweise zu hohe Vorauszah- lungen (beispielsweise wg. falscher Zuordnung einer Nachzahlung auf frühere Abrechnungen) zugerechnet wurden. In seinem aktuellen Urteil vom 01.06.12 (V ZR 171/11) stellt der BGH die Rechtslage zur Abrechnungsspitze anschaulich dar: „Der Beschluss über die Jahresabrechnung wirkt anspruchs- begründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Woh- nungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze; vgl. Senat, Beschluss vom 30. November 1995 – V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 231 f.; Beschluss vom 23. September 1999 – V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 296; Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09, NJW 2010, 2127, 2128 Rn.13). Zah- lungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstan- den sind, bleiben hierdurch unberührt. Dies gilt insbesondere für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschul- deten Vorschüsse (vgl. Senat, Beschluss vom 30. November 1995 – V ZB 16/95, a.a.O.; Urteil vom 9. März 2012 – V ZR 147/11 ZfIR 2012, 365) und unabhängig davon, ob zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat (unzutreffend daher: OLG Hamm, NJW-RR 2009, 1388). Anhand der Rechnungslegung des Verwalters über die tat- sächlichen Einnahmen und Ausgaben wird der bestehende Beitragsanspruch der Gemeinschaft überprüft und in Form eines Nachzahlungsanspruchs der Gemeinschaft oder Er- stattungsanspruchs des Wohnungseigentümers sowie durch Neufestsetzung der Vorschüsse korrigiert (vgl. Jacoby, ZWE 2011, 61, 63). Schließlich kommt es nicht darauf an, ob die die Klägerin bildenden Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2005 den Willen hatten, die noch offenen Wohngelder „erneut fällig zu stellen“ und mit etwaigen Abrechnungsspitzen zu einer einheitlichen Forderung zusammenzuziehen. Denn hierfür fehlte ihnen die erforderliche Beschlusskompetenz.“ IM WORTLAUT Effizienz und Komfort: Der Verwalter-Service der Hausbank München. Mit dem Verwalter-Service bietet die Hausbank seit über 40 Jahren ein Leistungspaket zur professionellen WEG- und Mietverwaltung mit integrierten Bankdienst- leistungen. Die zertifizierte Software unterstützt bei der gesetzeskonformen Bearbeitung kaufmännischer Verwaltungsarbeiten und entlastet von Routineaufgaben. Neben der automatischen Verbuchung der Bankumsätze in der Buchhaltung bietet die Anwendung Schnittstellen zu CRM-Systemen und Wärmemessdienstleistern. Dank der Rechenzentrumslösung ist die Software für den Anwender wartungs- und administrationsfrei sowie standortunabhän- gig nutzbar. Für Fragen steht jedem Kunden ein gleich bleibender persönlicher An- sprechpartner zur Verfügung. www.hausbank.de/immobilienwirtschaft

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