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DDIV 01_2014

01 | 14  DDIVaktuell  5 proportionalen Zunahme an Modernisie- rungen im Vergleich zur Verringerung des Angebotes an preiswerten Wohnraum von Bedeutung? Ist es womöglich die Miet- preisentwicklung in Abgrenzung zu den Lebenshaltungskosten? Und wie lassen sich die Differenzen im Mietspiegel vernünftig daran anpassen? Das sind nur einige Fragen die einer Klärung bedürfen, was sich hinzie- hen dürfte. Sollte tatsächlich ein belastbarer Kriterien- katalog gefunden werden, so muss die Aus- weisung entsprechender Gebiete durch die Kommunen an einen „Maßnahmenplan zur Behebung des Wohnungsmangels in den Gebieten gekoppelt werden“. Was könn- ten das für Maßnahmen sein, wo nachweis- lich eine Unterversorgung der Bevölkerung mit Wohnraum festgestellt wird? Eine rege Neubautätigkeit wäre naheliegend, wohl aber nur als Lückenbebauung. Das kann es nicht sein. Dass die Mietpreisbremse flächendeckend Schule macht, dürfte ausgeschlossen sein. Von daher bleibt abzuwarten, ob und wie die derzeit vorliegende Absichtserklärung über- haupt in der Praxis umgesetzt werden kann. Sollte es zum faktischen Einfrieren von Mie- ten kommen, führt dies in der Folge dazu, dass das Angebot an neuen Mietwohnungen abnimmt und stattdessen Wohnraum nur noch zum Verkauf angeboten wird. Der Bau von selbstgenutzten Eigentumswohnungen ist damit weiter attraktiv, bezahlbare Miet- wohnungen für sozial schwächere Mieter entstehen dadurch nicht. Mieterschutz ist richtig, aber er darf nicht als „Bremshebel“ zur Verhinderung des Marktes missverstanden werden. Modernisierung nur noch bis zur Amortisation der Kosten? Ein weiteres Investitionshemmnis dürfte die Ankündigung im Koalitionsvertrag sein, die Modernisierungsumlage „längstens bis zur Amortisation der Material- und Handwer- kerkosten“ zu begrenzen und von 11 Pro- zent auf 10 Prozent abzusenken. Damit wären Mieterhöhungsmöglichkeiten nur noch in Anpassung an die ortsübliche Ver- gleichsmiete möglich. Das Ziel der Energie- wende rückt damit in weite Ferne, wie auch die Berücksichtigung des demografischen Wandels. Vermieter werden sich dann bei laufenden Mietverhältnissen nur noch auf Instandhaltung und Instandsetzung be- grenzen. Die bei Auszug eines Mieters viel- fach vorgenommenen Modernisierungen könnten dann ebenso wenig hinreichend bei einer Wiedervermietung berücksich- tigt werden. Und was passiert, wenn eine WEG beschließt, umfassend zu moderni- sieren, aber die Berechnungsgrundlage sich im Nachhinein als falsch herausstellt? Wer haftet dafür und wie reagieren Eigentümer und Mieter? Zählen bei Aufnahme eines Darlehens auch Zins und Tilgung zwingend zur Amortisation? Unabhängig davon wer- ten große Teile der Immobilienwirtschaft das Ausbleiben der degressiven AfA als weiteren Hemmschuh bei künftigen Sanie- rungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Grunderwerbsteuer absenken und vereinheitlichen Ein lang anhaltend geringes Zinsniveau, robuste Einkommen und ein anhaltender Boom in Sachwerte werden dafür sorgen, dass die Attraktivität von Immobilien wei- ter anhält. Allerdings sollte die Bundesre- gierung dafür die Rahmenbedingungen weiter verbessern. Wenn sich schon eine Große Koalition findet, dann sollte sie auch Großes leisten. CDU/CSU und SPD sind in jedem Bundesland an der Regie- rung beteiligt, warum denkt man nicht gemeinsam über einen bundesweit ein- heitlichen Grunderwerbsteuersatz nach, ohne Ausnahmetatbestände? Zwar hören bekanntlich beim Geld die Freundschaften auf, aber man kann ja im Gegenzug über kreative Gegenfinanzierungen durch den Bund sprechen. Richtig kreativ möchte Hessen in den nächsten Jahren werden. Dass die Grunderwerbsteuer sich dort bin- nen zwei Jahren von 3,5 Prozent auf 5 Pro- zent hochgeschraubt hat, ist darunter nicht zu verstehen. Aber die Ankündigung im schwarz-grünen Koalitionsvertrag, nun auch Bauinvestoren an den Erschließungskosten für den Öffentlichen Personennahverkehr beteiligen zu wollen, ist wahrlich kreativ. Am Ende entlastet es nur Kommunen, be- vorteilt öffentliche Verkehrsunternehmen und belastet Eigentümer oder Mieter. LautAngabendesStatistischenBundesamtes steigt der Wohnungsneubau weiter, und das Jahr 2012 mit rund 240 000 neuen Einheiten wird weit übertroffen. Plädoyer für mehr Wohnungseigentum 70 Prozent aller Familien hegen den Traum von einer eigenen Immobilie. Als Rückzugs- ort und Lebensbereich bieten die eigenen vier Wände Schutz und Komfort und ge- ben Sicherheit bis ins hohe Alter. Bund und Länder sollten daher mehr Anreize set- zen, wie sie künftig noch stärker als bisher selbstgenutztes, neugebautes und energie- effizientes Wohnungseigentum besser för- dern und bezuschussen. Der Mietermarkt wäre durch Auszug in das Wohneigentum entlastet, die freiwillige Altersvorsorge gestärkt und Deutschland würde beim Wohneigentum im europäischen Vergleich nicht ewig hinterher hinken. Das zahlt sich auch aus, wenn der wirtschaftliche Auf- schwung eines Tages ausbleibt. Die dann abbezahlten eigenen vier Wände entlasten die Sozialkassen, wahren den Rechtsfrieden und sind die mit Abstand beste Form der Vermögensbildung. Bund und Länder sollten künftig noch stärker selbstgenutztes, ­neugebautes und energieeffizientes Wohneigentum fördern.

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