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DDIV 01_2014

VERWALTUNG & FINANZEN 50  DDIVaktuell 01 | 14 Reibungsloser Übergang? In der Praxis zeigt sich, dass die Übernahme einer WEG-Verwaltung von einem Vorgänger oft nicht ganz konfliktfrei vonstatten geht. Die vereinbarten und auch gesetzlich geregelten Aufgaben sind vom neuen Verwalter aber nur dann ordnungsgemäß zu erfüllen, wenn alles sorgfältig vorbereitet und durchgeführt wird: Darauf ist bei der Übernahme einer WEG-Verwaltung zu achten. Der Autor MARCUS GREUPNER Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist ausschließlich im Wohnungs- eigentumsrecht tätig, hält Fachvorträge für die Immo- bilienwirtschaft und schult Verwalter. So viel vorweg: Im rechtlichen Sinne handlungsfähig ist ein neu bestellter Ver- walter erst ab dem ersten Tag seiner Be- auftragung. Dennoch ist es sinnvoll, einige Dinge im Vorfeld zu sichten und wichtige Unterlagen vorab in Kopie zu erhalten. Dazu gehören die Miteigentümerliste, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsord- nung sowie die Versicherungspolicen. Der Verwaltungsbeirat und informierte Eigen- tümer erweisen sich hierbei als hilfreiche Kontakte. Die Eigentümerliste als zentrales Element Um beschlussanfechtungssicher agieren zu können, ist eine vollständige, ­aktuelle Eigentümerliste unumgänglich. Laut BGH kann das Gericht im Rahmen eines Be- schlussanfechtungsverfahrens es dem Verwalter aufgeben, eine aktuelle Eigen- tümerliste vorzulegen. Bestehen also Zweifel an der Aufstellung der Eigentümer, ist es ratsam einen vollständigen Grund- buchauszug einzuholen. Dazu ist man als Verwalter zwar nicht verpflichtet, bei werdenden WEGen wird das regelmäßige Bemühen um die aktuelle Kenntnis der Zusammensetzung der Eigentümerschaft jedoch verlangt. Zudem gehört es zu den gesetzlichen Pflichten des Verwalters, je- dem Wohnungseigentümer Auskunft über Namen und Anschrift bezogen auf einen bestimmten Stichtag erteilen zu können. Sind diese Daten nicht bekannt, müssen die grundbuchrelevanten Daten in Erfah- rung gebracht werden. Häufiger Streitpunkt: die Unterlagen des Vorverwalters Grundsätzlich gilt: Der Vorverwalter muss sämtliche Unterlagen in Bezug auf die zu übergebende WEG an den neuen Verwalter im Original aushändigen. Und zwar alle, die er selbst von seinem Vorgän- ger erhalten hat, die er auf Grund seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat, die während seiner Geschäftsbesorgung entstanden bzw. angefallen sind und die sich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen- tums beziehen. Nicht selten wird die Herausgabe der Unterlagen vom Vorverwalter mit dem Hinweis auf sein Zurückbehaltungsrecht wegen noch offener Vergütungsansprü- che verweigert. Tatsächlich gehören sie aber der Wohnungseigentümergemein- schaft und werden dem Verwalter le- diglich treuhänderisch überlassen, auf Verlangen der Eigentümer sind sie je- derzeit unverzüglich herauszugeben. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht insoweit nicht. Eventuell berechtigten Interessen des Vorverwalters an den Verwaltungs- unterlagen trägt aber sein grundsätzliches Recht zur Einsicht bei seinem Nachfolger Rechnung – wie auch die Möglichkeit, sich Kopien zu machen. Wird die Herausgabe dennoch verweigert, ist der Anspruch nur gerichtlich durchzusetzen, nicht durch den neuen Verwalter, sondern über den Beschluss der rechtsfähigen WEG. Ein sol- ches Verfahren ist in der Regel langwierig. Deshalb empfiehlt es sich, wenn es sich nicht um untergeordnete Dokumente handelt, neben der normalen Klage die Herausgabe auf dem Wege der einstwei- ligen Verfügung zu beantragen, und zwar befristet z. B. zur Anfertigung von Kopi- en. Denn als Hauptsache des Verfahrens müssen die Akten vor der richterlichen Entscheidung wieder beim Vorverwalter liegen. Bringschuld oder Holschuld? Nicht der Vorverwalter ist verpflichtet, die Unterlagen am Sitz des neuen Ver- walters zu übergeben. Der neu bestellte Verwalter muss sie bei seinem Vorgänger abholen. Klarer Fall von Holschuld. Und die wird sich der Vorverwalter in der Regel quittieren lassen. Dabei sollte der neue Verwalter sich an Ort und Stelle einen ersten Eindruck verschaffen, wor- aus die Unterlagen bestehen. Realistisch betrachtet, lässt sich hier nur der Erhalt einer bestimmten Anzahl von Ordnern mit der Bezeichnung „Verwaltungsunter- lagen“ bestätigen.

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