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DDIV 01_2014

01 | 14  DDIVaktuell  43 Die Autoren WOLFGANG MATTERN Der Fachanwalt für Bau-, Architekten und Steuerrecht ist schwerpunktmäßig im Immobilienrecht tätig und geschäftsführender Vorstand des VDIV Schleswig- Holstein, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, mit Kanzleien in Kiel und Hamburg. NICOLE PRENZEL Die Rechtsanwältin und angehende Fachanwältin ist in der Kanzlei Mattern & Collegen für den Fachbereich Wohnungseigentum und Mietrecht zuständig. Sie berät Immobilienverwaltungen und Wohnungseigentümer­ gemeinschaften und vertritt diese auch in Prozessen. www.mattern-partner.de nach überwiegender Auffassung entspre- chend gelten. Unter Berücksichtigung der oben zitierten Entscheidung des BGH dürften die gängigen Regelungen hierzu in den Bauträgerverträgen nicht zu bean- standen sein, wobei hier im Ergebnis im- mer auf den Einzelfall abzustellen ist. Aus vorstehenden Überlegungen folgt darüber hinaus, dass auch die Geltend- machung und Durchsetzung einzelner Gewährleistungsrechte grundsätzlich dem einzelnen Erwerber obliegt. Dies gilt jedenfalls solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützens- werte Interessen des Veräußerers nicht be- einträchtigt sind, st. Rspr: BGH 27.06.2006, VII ZR 276/05. Insofern kann der Erwerber die Rechte auf großen Schadensersatz oder Rücktritt selbstständig geltend machen. Sie sind ­insoweit nicht gemeinschaftsbezogen, vgl. BGH a. a. O. Daneben kann der Erwerber die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums selbstständig geltend machen. Dies gilt gleichermaßen für Mängelbeseitigungsan- sprüche und Ansprüche auf Ersatz derjeni- gen Aufwendungen, die er selbst hatte, vgl. BGH a.a.O. Schlussendlich kann der einzel- ne Erwerber auch den Anspruch auf Kos- tenvorschuss gegenüber dem Bauträger geltend machen, wobei dieser auf Zahlung an die WEG gerichtet sein muss, vgl. BGH Urt. v. 12.04.2007, Az.: VII ZR 236/05. Im Gegensatz hierzu ist die WEG für die Gel- tendmachung und Durchsetzung solcher Rechte von vornherein allein zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen, vgl. BGH Urt. v. 12.04.2007, Az.: VII ZR 236/05. Darüber hinaus kann die WEG im Rah- men ordnungsgemäßer Verwaltung die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwer- ber aus den Verträgen mit dem Veräu- ßerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, vgl. BGH Urt. v. 12.04.2007, Az.: VII ZR 236/05. Dies gilt gleichermaßen für die Geltendmachung und Durchset- zung des Anspruchs auf Kostenvorschuss bei Vorliegen eines Mangels (vgl. BGH Urt. v. 04.06.1981, Az.: VII ZR 9/90, Urt. v. 19.12.1996, Az.: VII ZR 233/95) sowie die gemeinschaftliche Durchsetzung eines auf die Beseitigung von Mängeln gerich- teten Erfüllungs- oder Nacherfüllungsan- spruches, vgl. Urt. v. 12.04.2007, Az.: VII ZR 236/05. Zieht die WEG die Geltendmachung und Durchsetzung der Ansprüche hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums per Mehr- heitsbeschluss an sich, begründet sie hier- mit ihre alleinige Zuständigkeit, die ein selbstständiges Vorgehen der einzelnen Eigentümer ausschließt, vgl. BGH Urt. v. 12.04.2007, Az.: VII ZR 236/05. Über- stimmte oder an der Abstimmung nicht teilnehmende Eigentümer sind hieran ge- bunden, vgl. BGH a. a. O. Die Frage, ob die WEG in der Folge auch die Befugnis zur Abnah- me per Mehrheitsbe- schluss an sich ziehen oder beschließen kann, dass der Verwalter, Beirat, Sachverständige oder an- dere Dritte die Abnahme des Gemeinschaftseigen- tums erklären können, ist umstritten und bislang nicht höchstrichterlich ­entschieden. Das Landgericht Mün- chen I hat diese Mög- lichkeit in seinem Urteil vom 16.01.2013, Az.: 18 O 1668/11, mit der Be- gründung bejaht, dass in dem Beschluss über die Abnahme eine Parallele zu dem Beschluss über das An-sich-ziehen der Mängelrechte zu sehen ist, die eine einheitliche rechtliche Beurteilung rechtfertig. Dieser Auffassung schließen wir uns an. Wenn die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der Mängelrechte an sich ziehen kann, dann macht es in der Konsequenz keinen Sinn, wenn die Abnahme (nach Beseiti- gung der Mängel oder erstmaliger ord- nungsgemäßer Herstellung) wiederum nur vom einzelnen Erwerber erklärt wer- den kann. Im Falle des An-sich-ziehens durch die WEG ist der einzelne Eigentü- mer naturgemäß nicht in die Auseinan- dersetzung mit dem Bauträger involviert und wird in der Regel nur im Rahmen der Eigentümerversammlungen oder durch Rundschreiben der Verwaltung oder des Beirates o. Ä. über den aktuellen Stand der Dinge informiert. Entsprechend wäre der einzelne Eigentümer in diesem Fall auch nur begrenzt in der Lage, die Ab- nahmefähigkeit zu beurteilen, so dass es sinnvoll erscheint, den Eigentümern die Möglichkeit einzuräumen, die WEG per Mehrheitsbeschluss zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu berechtigen. Es bleibt abzuwarten, wie der BGH sich hierzu verhält.

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