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DDIV 01_2014

RECHT & STEUERN 42 DDIVaktuell 01|14 Was ist bei Abnahme, Geltendmachung von Gewährleistungs- ansprüchen und den Zuständigkeiten für Gemeinschafts- und Sondereigentum zu berücksichtigen? Was ist bei Abnahme, Geltendmachung und den Zuständigkeiten für Gemeinschafts- und Sondereigentum zu berücksichtigen? Die Abnahme ist ein Begriff aus dem Werkvertragsrecht, vgl. § 640 BGB. Sofern ein Werk vertragsgemäß und man- gelfrei hergestellt ist bzw. ein nur unwe- sentlicher Mangel vorliegt, ist der Besteller verpflichtet, das Werk abzunehmen. Mit der Abnahme geht das Vertragsverhältnis sodann vom Erfüllungsstadium in die Ge- währleistungsphase über. Bei der Errich- tung einer Wohnungseigentumsanlage gestaltet sich die Abnahme insofern prob- lematisch, weil sowohl das Gemeinschafts- eigentum als auch das Sondereigentum abgenommen werden müssen und daher neben dem Werkvertragsrecht auch die Besonderheiten des Wohnungseigentums- gesetzes zu beachten sind. Der Bauträger schuldet jedem einzelnen Erwerber gegen- über die mangelfreie Herstellung des Son- der- und die vollständige Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Hieraus resultieren zwei problematische Fragestellungen. Zum Einen: Wer muss das Sonder- und Gemeinschaftseigentum ab- nehmen? Zum Anderen: Ob und inwieweit können/müssen Sonder- und Gemein- schaftseigentum gleichzeitig abgenommen werden? Das Sondereigentum wird i.d.R. vom je- weiligen Erwerber kurz vor Übergabe der Wohnung abgenommen. Jeder Eigentü- mer ist verpflichtet und berechtigt, seine (Gewährleistungs-)Rechte eigenständig wahrzunehmen. Selbstverständlich ist der Erwerber darüber hinaus berechtigt, das Recht zur Abnahme an einen von ihm aus- gewählten und bevollmächtigten Dritten (ggf. Sachverständigen) zu übertragen. Eine konkludente Abnahme des sich im Bereich des Sondereigentums befindlichen Gemeinschaftseigentums (tragende Wän- de, Fenster, etc.) ist hiermit nach überwie- gender Auffassung nicht verbunden, vgl. A. A. Basty, Der Bauträgervertrag, 5. Aufl., Rdnr.899; RA Lotz in BauR 5/2008, Sei- te 740ff. Auch kann nicht von der Abnah- me des Sondereigentums auf die Abnahme desselben Eigentümers bzgl. des Gemein- schaftseigentums geschlossen werden, vgl. OLG Schleswig IBR 2001, 410. Das Gemeinschaftseigentum kann grund- sätzlich ebenfalls nur von jedem einzelnen Eigentümer abgenommen werden. Grund für diese Annahme ist insbesondere auch der Wortlaut des §640 BGB. Er bestimmt, dass der „Besteller“ das Werk abzunehmen hat, RA Lotz a.a.O. Besteller ist hierbei der jeweilige Erwerber, nicht jedoch die Woh- nungseigentümergemeinschaft. Häufig finden sich in den Bauträgerver- trägen jedoch allgemeine Geschäftsbe- dingungen, mit deren Hilfe die Abnahme des Gemeinschaftseigentums „vergemein- schaftet/pauschal bestimmten Personen übertragen“ werden soll. Solche vorfor- mulierten Klauseln, nach denen das ge- meinschaftliche Eigentum z.B. vom (Erst-) Verwalter oder von einem vom Bauträger bestimmten Sachverständigen oder Drit- ten abgenommen werden soll, sind nach ständiger Rechtsprechung wegen unan- gemessener Benachteiligung unwirksam, vgl. LG Hamburg IBR 2010, 458; OLG Ko- blenz IBR 2003, 25; OLG München IMR, OLG Schleswig IBR 2009, 655; OLG Karls- ruhe IBR 2011, 641 und jetzt auch BGH 12.09.2013, VII ZR 308/12. Eine wirksame Vertretung bei der Abnahme von Ge- meinschaftseigentum kann daher in den meisten Fällen rechtssicher nur über eine gesonderte Ermächtigung durch Vollmacht erzielt werden. Darüber hinaus findet sich in Bauträger- verträgen häufig eine Regelung über die getrennte Abnahme von Sonder- und Ge- meinschaftseigentum, wobei innerhalb des gemeinschaftlichen Eigentums zusätzlich zwischen der Abnahme der Außenanlage und des Gebäudes unterschieden wird. Eine solche getrennte Abnahme ist immer dann zulässig, wenn dies den baurechtli- chen Voraussetzungen entspricht. Hierfür kommt es entscheidend darauf an, ob das abzunehmende Gewerk selbständig funk- tionsfähig (funktionale Selbständigkeit) ist. In seiner Entscheidung vom 20.08.2009 hat der BGH zum VOB-Vertrag festge- stellt, dass nur für in sich abgeschlossene Teile einer Leistung, die eigenständig be- urteilt werden können, eine Teilabnahme i.S.d. §12 Nr.2 VOB/B möglich ist. Für ein Werk, das nach §640 BGB beurteilt wer- den muss (weil die VOB nicht wirksam in den Vertrag einbezogen wurde), soll dies Foto:©RosLobsos/Shutterstock.com

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