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DDIV 01_2014

01|14 DDIVaktuell 41 Beschlusskompetenz für Verbot der Wohnungsnutzung als Ferienwohnung Was war passiert: Eine Wohnungseigen- tümergemeinschaft klagte gegen eines ihrer Mitglieder auf Unterlassung der kurzfristigen Vermietung seiner Wohnung als Ferienwohnung an täglich bis wöchent- lich wechselnde Nutzer. Die Wohnungs- eigentümergemeinschaft stützte ihren Anspruch auf folgenden in einer Eigentü- merversammlung mehrheitlich gefassten Beschluss: TOP 11: „Die Gemeinschaft beschließt, dass Wohnungen nicht an täglich oder wö- chentlich wechselnde Personen überlassen werden dürfen.“ Die Klägerin behauptete, dass sich in der fraglichen Wohnung permanent bis zu neun Gäste aufhielten, die unzumutbare Lärmbelästigungen für die Wohnung da- runter verusachen würden. Die Meinung des Gerichts: Das LG Berlin wies die Klage ab und knüpft damit indi- rekt an eine Entscheidung des BGH vom 15.01.2010 an, der die Vermietung als Feri- enwohnung zur kurzzeitigen Nutzung als zulässige Wohnnutzung eingeordnet hat. Der BGH vertritt die Ansicht, dass der Be- griff der „Wohnung“ aus §1 Abs.2 WEG weit auszulegen ist und darunter nicht nur das typische Dauerwohnen fällt, son- dern auch die Nutzung einer Wohnung als Unterkunft für Feriengäste. Das Recht des Wohnungseigentümers, mit seinem Wohnungseigentum (grundsätzlich) nach Belieben zu verfahren, wird auch durch § 13 Abs.1 WEG abgesichert, der die Ver- mietung ausdrücklich erlaubt. Der BGH hatte allerdings nicht deutlich klargestellt, dass eine Einschränkung der Vermietung an Feriengäste nicht nur eine Gebrauchs- regelung darstellt, sondern eine Einschrän- kung der Nutzung des Wohneigentums. Die Klägerin wollte den Beschluss als „Ge- brauchsregelung“ verstanden haben. Eine solche Regelung hätte sie gem. §15 Abs.2 WEG in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit wirksam beschließen können. Dieser Auslegung ist das LG Berlin entgegengetreten. Es interpretiert den Be- schluss dahingehend, dass durch ihn nicht nur der Umfang einer an sich zulässigen Nutzung durch eine Gebrauchsregelung eingeschränkt, sondern eine bestimmte Art der Wohnnutzung grundsätzlich ver- boten wird. Für den gänzlichen Ausschluss der Über- lassung einer Wohnung an „Kurzzeit- mieter“ mangelt es den Miteigentümern folglich an der Beschlusskompetenz, weil ein Beschluss mit einer derartigen Rege- lung nicht eine bloße Gebrauchsregelung darstellt, sondern einen teilweisen Aus- schluss von bestimmten Nutzungsarten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Anspruch auf Unterlassung der Nutzung als Ferienwohnung nicht auf den unter TOP 11 gefassten Beschluss stützen, weil dieser nichtig ist. Dokumentation: LG Berlin, Beschluss v. 25.06.2013 – 85 S 143/12 = NZM 2013, 686 Das LG Berlin führt dadurch die Linie des OLG Frankfurt a.M. (Beschluss vom 01.11.2012) und des BGH (Urteil vom 16.11.2012, kommentiert in der DDIV aktuell 4/2013) in gewisser Weise fort, und grenzt die Möglichkeiten, den Gebrauch des Teil- oder Sondereigentums einzuschränken, ein. Nicht nur begründen Bezeichnungen im Aufteilungsplan regelmäßig keine Be- schränkungen für den künftigen Gebrauch, auch durch Beschluss der Woh- nungseigentümerversammlung ist eine Beschränkung nur in gewissem Maße möglich. Für den Verwalter ist daher zu beachten, dass sich die erlaubte Art der Nutzung maßgeblich aus der Teilungserklärung selbst ergibt. Wollen die Wohnungseigentümer an der Nutzungsart etwas ändern, haben sie die Möglichkeit, eine einstimmige Vereinbarung über den künftigen Gebrauch zu schließen oder etwa unerwünschte Nutzungsformen unter einen Geneh- migungsvorbehalt in der Teilungserklärung zu stellen. Speziell für Gebiete mit einem hohen Bedarf an Ferienwohnungen wie z.B. Großstädte oder Ferienregionen bedeutet die Entscheidung aber auch Rechtssicherheit für die zulässige Nutzung von Eigentumswohnungen. Foto:©SP-Photo/Shutterstock.com RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER:

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