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DDIV 01_2014

RECHT & STEUERN 40  DDIVaktuell 01 | 14 Heizkostenabrechnung im Wohnungseigentum Was war passiert: Die Parteien sind Mit- glieder einer Wohnungseigentümergemein- schaft. Auf der Eigentümerversammlung wurde die Abrechnung für das Wirtschafts- jahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss geneh- migt. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden alle Zahlungen aufgenommen, die im Jahr 2008 an den Energieversorger ge- leistet wurden, nicht nur die Kosten für die tatsächlich bezogene Fernwärmeenergie. Die Kläger beantragten daraufhin, die Beschlüsse für ungültig zu erklären, soweit die Gesamt- und Einzelabrechnungen für die Heiz- und Warmwasserkosten genehmigt wurden. Die Meinung des Gerichts: Der BGH hat der Anfechtung schlussendlich nicht statt- gegeben. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleiste- ten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Ein- zelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern. Darüber hinaus muss die Abrechnung den Vorgaben der HeizkostenVO entsprechen. Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümerge- meinschaft unmittelbar, einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. Die Wohnungseigentümer- gemeinschaft muss allerdings eine Regelung der Frage herbeiführen, wie die Wohnungs- eigentümergemeinschaft die gesetzlich vorgeschriebene verbrauchsabhängige Ab- rechnung vornehmen will, insbesondere welchen der möglichen Verteilungsmaßstä- be sie wählen will. Nur insoweit bedarf es für eine Abrechnung auf der Grundlage der Heizkostenverordnung einer Regelung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Verstoß dagegen betrifft jedoch nur die Ein- zelabrechnung. Die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Vertei- lung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Dem wird die Ermittlung der Kosten nach dem Zufluss-Abflussprinzip nicht gerecht. Den Vorgaben der Heizkostenverordnung wird dann entsprochen, wenn in den Ein- zelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird. In der Gesamtabrechnung ist nach der Meinung des Gerichts am Einnahmen-Aus- gaben-Prinzip festzuhalten. Die Heizkosten- verordnung erfordert keine Abweichung, da die dort vorgeschriebene verbrauchsabhän- gige Verteilung lediglich die Einzelabrech- nungen betrifft. In der Gesamtabrechnung müssen alle tatsächlichen Zahlungsflüsse, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, eingestellt werden. Dass insoweit dann keine Deckungsgleichheit zwi- schen Einzel- und Gesamtabrechnung mehr besteht, ist durch die unterschiedlichen Ziel- richtungen begründet. Die Gesamtabrech- nung dient der Kontrolle des Verwalters, die Einzelabrechnungen dienen hingegen der Kostenverteilung im Innenverhältnis der Wohnungseigen­tümer. Die Gesamtabrech- nung genügt den Anforderungen der ord- nungsgemäßen Verwaltung nur, wenn alle im betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausga- ben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontostän- den ohne Weiteres die Überprüfung der Richtigkeit der Rechnung. Die Differenz ist jedoch in der Abrechnung aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit zu erläutern. Dokumentation: Rechtsquelle: BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10 = NZM 2012, 344. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraums ge- leisteten Zahlungen aufzunehmen, die im Zusammenhang mit Brennstoff stehen. Eines Beschlusses über die Geltung der Heizkostenverordnung bedarf es nicht. Bezüglich der Einzelabrechnungen ist jedoch eine ver- brauchsabhängige Verteilung maßgeblich. Hierzu muss durch die Woh- nungseigentümergemeinschaft eine Regelung herbeigeführt werden, wie die Wohnungseigentümer die verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen wollen. Der Verwalter muss daher einen Beschluss oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer bezüglich des Verteilungsmaßstabes der Heizkos- ten in den Einzelabrechnungen herbeiführen. Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich ist und mit einer verständlichen Erläuterung versehen wird. An welcher konkre- ten Stelle in der Gesamt- oder in der Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Die Darstellung muss jedoch ver- ständlich und nachvollziehbar sein. Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe, enthält die Heizkostenverordnung keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen, in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten oder nach einem ansonsten vereinbarten Kostenschlüssel zu verteilen. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER:

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