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DDIV 01_2014

01|14 DDIVaktuell 39 Die Jahresabrechnung muss übersichtlich und aus sich heraus nachvollzieh- bar sein, sodass sie für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Schlüssig ist die Jahresabrechnung nur dann, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Aus- gaben mit dem Saldo der Kontenstände vom Jahresanfang und Jahresende übereinstimmt, anderenfalls sind Erläuterungen notwendig. Rücklagen stellen keine Ausgaben der Gemeinschaft, sondern Einnahmen dar und sind daher auch als solche in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Nachvollziehbarkeit der Jahresabrechnung der Beschlussfassung erläutert werden. Die nachträgliche Erläuterung des Differenz- betrages im Laufe des Rechtsstreits ändert nichts daran, dass die Jahresabrechnung ohne einen entsprechenden Hinweis auf den Differenzbetrag im Zeitpunkt der Beschlussfassung aus sich heraus nicht ver- ständlich war. Der Differenzbetrag hätte in der Jahresabrechnung bei den Ausga- ben angegeben werden können, mit dem Hinweis, dass es sich um bereits im Vorjahr getätigte Ausgaben handelt. Die Darstellung der Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage als Ausgabe und der Abzug des Betrages von der Po- sition „Wohngeldzahlungen insgesamt“ widerspricht ebenfalls der ordnungsge- mäßen Verwaltung. Tatsächlich erfolgte Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind, wie Was war passiert: In der Eigentümerver- sammlung wurde ein Beschluss über die Jahresabrechnung 2010 gefasst. In der Jah- resabrechnung stimmten die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einerseits und der Saldo der Kontostände vom Jahres- anfang und Jahresende andererseits nicht überein. Der sich ergebende Differenzbe- trag von ca. 3.500 € wurde in der Jahres- abrechnung nicht erläutert. Erst im Laufe des Rechtsstreites wurde der Differenzbe- trag von der beklagten Verwalterin damit begründet, dass im Vorjahr Ausgaben in die Jahresabrechnung eingestellt worden seien, die tatsächlich erst im Abrechnungs- jahr 2010 erfolgt seien. Außerdem wurde die Darstellung der Zah- lungen auf die Instandhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer von der beklagten Verwalterin in der Jahresabrech- nung 2010 als Ausgabe gewertet und der Betrag von der Position „Wohngeldzahlun- gen insgesamt“ abgezogen. Die Zahlungen der Wohnungseigentümer gingen auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft ein und wurden von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein besonderes Rücklagenkonto weitergeleitet. Die Klä- gerin hat den Beschluss der Eigentümer- versammlung über die Jahresabrechnung angefochten, da sie die Jahresabrechnung für nicht nachvollziehbar hielt. Die Meinung des Gerichts: Der Beschluss über die Jahresabrechnung 2010 wurde für ungültig erklärt, da die Jahresabrech- nung nicht der ordnungsgemäßen Verwal- tung entspricht. Eine Jahresabrechnung entspricht nur dann der ordnungsgemä- ßen Verwaltung, wenn sie übersichtlich und aus sich heraus nachvollziehbar ist. Grundsätzlich ist eine Jahresabrechnung nur dann rechnerisch schlüssig, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Ein- nahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontostände vom Jahresanfang und Jahresende übereinstimmt. Anderenfalls müsste die Jahresabrechnung bereits vor Vorschüsse auf das Wohn- oder Haus- geld, Einnahmen der Gemeinschaft und müssen auch als Einnahmen in der Ab- rechnung erscheinen. Dass die Zahlun- gen der Wohnungseigentümer auf dem allgemeinen Konto der Wohnungseigen- tümergemeinschaft eingingen und von dort auf ein getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet wurden, macht die Summe nicht zu „Ausgaben“, da dies ein interner Vorgang ist. Anders als die Ausgaben, die in § 28 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WEG genannt werden, führt die interne bzw. rein buch- halterische Zuordnung der Zahlungen zur Rücklage nicht zu einem Geldabfluss, sondern die Gelder bleiben der Gemein- schaft erhalten. Dokumentation: Landgericht Berlin, Urteil vom 19.10.2012 – 55 S 346/11 = ZWE 2013, 374. Foto:©FranckBoston/Shutterstock.com

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