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DDIV 01_2014

01 | 14  DDIVaktuell  35 Natürlich übernimmt ein Gutachten nicht die Entscheidung des Gerichtes, es ist also nicht rechtsverbindlich. Vielmehr holt sich das Gericht über das Gutachten eine Ex- pertise aus einem Fachgebiet zu einer be- stimmten Fragestellung ein. Das Gutachten stellt folglich ein Beweismittel dar, welches durch das Gericht geprüft und bewertet wird und dadurch die Entscheidungs­findung beeinflusst. In welchen Fällen würden Sie die Hinzu- ziehung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen dringend empfehlen und aus welchen Gründen? Die Hinzuziehung eines Sachverständigen für Wohnungseigentumsverwaltung ist zu empfehlen, wenn zum Beispiel Fragen nach der Richtigkeit einer Jahresabrechnung oder zum Vorhandensein von Vermögenswerten nur beantwortet werden können, indem komplexe Unterlagen geprüft werden. Der Gutachter kann Fragen beantworten, die zum Beispiel nur durch den Nachvollzug von Buchungen möglich sind. Er kann dadurch Fehler aufzeigen oder Behauptungen wider- legen. Im Rahmen eines Privatgutachtens kann er außerdem Handlungsempfehlungen für eine korrekte Jahresabrechnung geben. Darüber hinaus kann man Sachverständige auch mit der Neuerstellung einer Jahresab- rechnung beauftragen, wenn dies als einzige Möglichkeit erscheint, eine ordnungsgemä- ße Jahresabrechnung herzustellen. Wo liegen die Risiken für den Verwalter, dessen Jahresabrechnung angefochten wird? Kann ihm ein Sachverständiger in diesem Falle helfen? Die Risiken des Verwalters liegen bei einer von ihm nicht ordnungsgemäß erstellten Jahresabrechnung darin, dass er im Falle ei- ner erfolgreichen Beschlussanfechtung damit rechnen muss, die Kosten des Verfahrens alleine oder wenigstens mittragen zu müs- sen. Die Erstellung der Jahresabrechnung und die Führung eines ordnungsgemäßen Rechnungswesens für eine Wohnungseigen- tümergemeinschaft ist eine Kardinalspflicht des Verwalters. Sollten sich daher Anhalts- punkte ergeben, dass eine erstellte Jahres- abrechnung nicht ordnungsgemäß ist, kann der Verwalter – u. a. auch zu seiner eigenen Absicherung – durch einen Sachverständi- gen prüfen lassen, ob es Gründe für eine erfolgreiche Anfechtung geben könnte. Dies eröffnet dem Verwalter die Möglichkeit, ggf. Kosten zu vermeiden, die sonst durch ein Anfechtungsverfahren anfallen würden. … und mit welchen Kosten ist in Zusam- menhang damit bei der Beauftragung eines staatlich bestellten vereidigten Sachver- ständigen zu rechnen? Wer hat sie bei ei- nem Verfahren zu tragen? Die Kosten eines Sachverständigen in ei- nem WEG-Anfechtungsverfahren richten sich nach dem Justizvergütungs- und -ent- schädigungsgesetz, genauer gesagt nach § 9 JVEG. Da es sich hierbei um Verfahrens­ kosten handelt, werden die Kosten des Sachverständigengutachtens ebenfalls der Partei zugeordnet, die im Anfechtungsver- fahren unterliegt. In Ausnahmefällen kann das Gericht gemäß § 49 Abs. 2 WEG auch dem Verwalter die Kosten auferlegen. Bei Erstellung eines Privatgutachtens oder bei Übernahme einer Rechnungsprüfung wird in der Regel mit Tagessätzen bzw. Halbtagessätzen abgerechnet. Diese sind frei zu verhandeln. Können Sie mit einem Beispiel aus der ­Praxis dienen? Eines meiner letzten Gutachten wurde von einem Verwalter beauftragt, bei dem der Beschluss über eine von ihm erstellte und beschlossene Jahresabrechnung schon das zweite Mal aufgehoben wurde. Er wollte nun sicher gehen, dass die neu erstellte Jahresabrechnung keine Fehler mehr auf- weist. Hier war es meine Aufgabe, neben der Prüfung der rechnerischen Richtigkeit der Jahresabrechnung auch die korrekte Anwendung der Verteilungsschlüssel und der Zuordnungen aus der Teilungserklärung sicher zu stellen. Worauf ist bei der Wahl eines geeigneten Sachverständigen zu achten und wo findet man ihn? Da der Begriff „Sachverständiger“ nicht rechtlich geschützt ist, sollte darauf ge- achtet werden, wer beauftragt wird. Jeder öffentlich bestellte und vereidigte Sachver- ständige erhält bei seiner Bestellung einen Stempel und die Bestellungsurkunde. Man sollte sich dies vorzeigen lassen, um si- cher zu gehen, es auch wirklich mit einem ­öffentlich bestellten und vereidigten Sach- verständigen zu tun zu haben. Zusätzlich sollte die Fragestellung des zu prüfenden Sachverhalts im Vorfeld bekannt gegeben werden. So kann man sich verge- wissern und zusichern lassen, dass für die vorliegende Problematik auch eine geeigne- te Qualifikation vorliegt. Gelistet sind öffent- lich bestellte und vereidigte Sachverständige im Sachverständigenverzeichnis der Indus- trie- und Handelskammern (IHK). Sie sind über deren Internetportale leicht zu finden. Die objektive Begutachtung von Sachfragen – vor Gericht ein Beweismittel und hilfreich beim Anstreben außergerichtlicher Einigung. ASTRID SCHULTHEIS Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Wohnungs­ eigentumsverwaltung www.sv-wev.de

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