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DDIV 01_2014

01 | 14  DDIVaktuell  25 DIE WICHTIGSTEN FAKTEN WEG-Verwalter und vermietende Eigentümer können sich bei der Er- stellung der Heizkostenabrechnung innerhalb einer WEG vor den klassi- schen Fallstricken nur schützen, wenn sie die genauen rechtlichen Rahmen- bedingungen kennen und befolgen. Der WEG-Verwalter darf nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs berechnen – anderenfalls ist die Ab- rechnung fehlerhaft. Der vermietende Wohnungseigen- tümer kann keine wirksame Betriebs- kostenabrechnung gegenüber seinem Mieter abgeben, solange die WEG die Gesamt- und die Einzelabrechnungen für das jeweilige Wirtschaftsjahr noch nicht beschlossen hat. Professionelle Unterstützung bie- ten Messdienstleister wie die ista Deutschland GmbH an. Die damit verbundenen Kosten sind nach §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 HeizkostenV auf die Mieter umlegbar. Ausschlaggebend für rechtssichere Heiz­­kosten­ abrechnungen sind das Mietrecht und die Heizkostenverordnung. Seit 1. Januar 2009 ist die ­dritte ­Änderung in Kraft. Kosten der verbrauchten Brennstoffe”, so dass hier das Leistungsprinzip Anwendung finden muss (BGH VIII ZR 156/11, abge- druckt u. a. in NJW 2012, 1411 und NZM 2012, 230). Einnahmen und Ausgaben geordnet und übersichtlich abrechnen Kommen wir zurück zum eingangs ge- nannten Beispiel: In der Gesamtjahres- abrechnung ist der Gesamtbetrag von 20.000 Euro vom Verwalter durchaus auszuweisen, und zwar ungeachtet des tatsächlichen Verbrauchs. Denn sie enthält eine geordnete und übersichtliche Auf- stellung aller Einnahmen und Ausgaben, die für den Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstüt- zung verständlich sein muss. Dieser An- forderung genügt die Gesamtabrechnung nur dann, wenn sie die tatsächlichen Ein- nahmen und Geldflüsse ausweist. Die Dif- ferenz von 5.000 Euro hat der Verwalter nachvollziehbar in den Abrechnungsunter- lagen darzustellen, und bestenfalls sollte er sie auch ­erläutern. Gültigkeit des Mietrechts Vermietet ein Eigentümer innerhalb einer WEG seine Wohneinheit und erstellt in diesem Rahmen die Betriebskostenabrech- nung für seinen Mieter, muss er zusätzlich beachten, dass neben der HeizkostenV auch das Mietrecht – die Regelungen der §§ 535 ff. BGB – Gültigkeit hat. Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung haben keine Wirkung auf das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Mie- ter – etwa in Hinsicht auf die Änderung des Umlagemaßstabs oder die Dauer der Abrechnungsperiode. Überdies kann der vermietende Wohnungseigentümer keine wirksame Betriebskostenabrechnung ge- genüber seinem Mieter abgeben, solange eine WEG die Gesamt- und insbesondere die Einzelabrechnungen für das jeweilige Wirtschaftsjahr noch nicht beschlossen hat. Ebenso wenig ist ohne diesen Be- schluss der Betriebskostensaldo fällig, da die tatsächliche Höhe der auf den ver- mietenden Eigentümer entfallenden an- teilsmäßigen Betriebskosten noch in der Schwebe ist. Der Verteilmaßstab, von Fall zu Fall eine festgelegte Größe Innerhalb einer WEG ist zudem zu be- achten, dass der Verteilmaßstab für die Betriebskosten der Zentralheizungsanlage zwingend bei 70 Prozent nach Verbrauch und zu 30 Prozent nach Grundkosten liegen muss, wenn die in § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV genannten Kriterien erfüllt sind. Das ist dann der Fall, wenn das Anforderungsniveau der Wärmeschutz- verordnung vom 16.08.1994 nicht erfüllt, die WEG durch eine Öl- oder Gasheizung versorgt wird und die freiliegenden Leitun- gen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Schätzung des Verbrauchs Wenn der Verbrauch für einen Abrech- nungszeitraum nicht ordnungsgemäß er- fasst werden kann, kommt es gemäß § 9a HeizkostenV zu einer Schätzung durch den Vermieter. Einige Instanzgerichte – so auch das Landgericht Berlin – vertreten hier die Auffassung, dass neben dem „Ob“ der Schätzung auch die Schätzgrundlage detailliert in der Abrechnung anzugeben ist. Diese Rechtsansicht ist vom Bundes- gerichtshof noch nicht überprüft worden. Der BGH hat die Zulässigkeit der Schät- zung zumindest hinsichtlich des Betriebs- stroms der Heizungsanlage als rechtmäßig angesehen, aber auch eine Verpflichtung des Vermieters angenommen, die Schätz- grundlage dann darzulegen, wenn der Mieter den Ansatz der Schätzung bestrei- tet. Da jedoch andererseits die Abrechnung nachvollziehbar sein muss, das heißt dem Empfänger der Abrechnung die vorge- nommenen Rechenschritte ersichtlich sein müssen, wird man entgegenhalten können, dass die Ermittlung des geschätzten Werts schon aus der Abrechnung erkennbar sein sollte. Ob eine Einzeljahresabrechnung wegen einer darin enthaltenen Schätzung ohne Erläuterung der Schätzung anfecht- bar nach WEG-Recht wäre, ist soweit er- sichtlich noch nicht thematisiert worden.

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