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DDIV 01_2014

24 DDIVaktuell 01|14 Der Autor UDO HÖLSCHER Der Diplom-Betriebswirt ist als Regionalleiter Süd beim Energiedienstleister ista Deutschland GmbH tätig. www.ista.de Der Maßstab für die prozentuale Verteilung von Grund- und Verbrauchs- kosten variiert regelmäßig, je nach Einzelfall von 50/50 bis 30/70 Sowohl für Verwalter als auch für vermietende Eigentümer kann sich die Er- stellung einer rechtssicheren Abrechnung der Heizkosten innerhalb von Wohnungsei- gentümergemeinschaften als große Heraus- forderung erweisen. Vielfältige rechtliche Details, die sich schnell als Fallstricke ent- puppen können, gilt es zu beachten. Die Rahmenbedingungen dazu sind in der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) und im Mietrecht festgeschrieben. Sie sind grundsätzlich zu beachten – unabhängig davon, was die Wohnungseigentümerver- sammlung über die Verteilung der Kosten Rechtssicher oder fehlerhaft? Die klassischen Fallstricke der WEG-Heizkostenabrechnung für Wärme und Warmwasser beschlossen hat. So folgt beispielsweise aus §3 Satz 1 HeizkostenV der Anspruch eines Woh- nungseigentümers auf die Installation von Verbrauchserfassungsgeräten, auch dann, wenn die WEG beispielsweise den Be- schluss zur Beauftragung eines Messdienst- unternehmens gefasst hat. Gemäß § 11 HeizkostenV sind von der grundsätzlichen Ausstattungspflicht allerdings Gebäude ausgeschlossen, deren Heizwärmebedarf unter 15kWh pro m² und Jahr liegt. Eine Ausnahme ist ebenfalls gegeben, wenn die Ausstattung mit Erfassungsgeräten nicht möglich ist, mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist oder wenn die WEG „überwiegend“, d.h. zu über 50 Prozent, durch erneuerbare Energien versorgt wird. Wärmekostenabrechnung nach dem Leistungsprinzip Der Bundesgerichtshof verneint darüber hinaus die Zulässigkeit einer Wärmekos- tenabrechnung nach dem Abflussprinzip, das lediglich im Bereich der sogenannten kalten Betriebskosten – etwa für Wasser, Abwasser oder Versicherung – zulässig ist. Hier verbirgt sich ein klassischer Fallstrick: Der WEG-Verwalter darf nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs berechnen – anderenfalls ist die Abrechnung fehlerhaft. Hat eine WEG beispielsweise im vergan- genen Jahr 10 000 Liter Heizöl im Wert von 20.000 Euro erworben, davon jedoch lediglich drei Viertel verbraucht, darf der Verwalter nur den Betrag von 15.000 Euro in den Einzelabrechnungen zugrunde legen und den Eigentümern anteilig be- rechnen. Dass insoweit auch im Rahmen einer WEG die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Heizkosten ab- gerechnet werden müssen, folgt aus § 7 Abs.2 HeizkostenV. Demnach handelt es sich bei den Kosten des Betriebs einer zen- tralen Heizungsanlage vor allem um „die Foto:©Calek/Shutterstock.com

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