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DDIV 01_2014

01 | 14  DDIVaktuell  23 gesetzlich normiert. Diese Vorgaben sind jedoch nicht zwingend. Sie gelten sozusa- gen nur, falls die Beteiligten sich auf keine andere Umlage verständigen. So können und dürfen die Mietvertragsparteien durch- aus eine Kostenumlage nach Miteigentum- santeilen vereinbaren, vgl. BGH Urteil vom 19.11.2008, Az. VIII ZR 295/07. Jedoch darf der Mieter jedenfalls bei einem Formular- mietvertrag hierdurch nicht unangemes- sen benachteiligt werden. Das erscheint schon fraglich, wenn das Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht mit dem Anteil der Wohnfläche an der Gesamtwohnflä- che übereinstimmt. Der durchschnittliche Wohnraummieter wird im Zweifel nicht einmal wissen, was ein Miteigentumsan- teil ist – geschweige denn vermuten, dass dieser Umlageschlüssel für ihn deutlich un- günstiger sein kann als der gesetzliche nach Wohnfläche. Würde der Vermieter ihn aber darauf hinweisen, käme der Mietvertrag dann zustande? Oftmals kennen selbst die Verwalter des Gemeinschaftseigentums und die Son- dereigentümer die Berechnungsgrundlage für die Verteilung der Miteigentumsanteile nicht. Nur selten ist diese in den Unterlagen der Gemeinschaft offengelegt. Der gemäß § 8 WEG teilende Eigentümer kann die An- teile nach freiem Ermessen festlegen oder auch andere Erwägungen als die Größe des Sondereigentums zu Grunde legen, bei- spielsweise die Ausstattung oder Lage der Wohnung, vgl. Bärmann/Armbrüster, Kom- mentar zum WEG 10. Auflage 2008, § 3 Rn. 38 ff. Auch der nachträgliche Anbau von Balkonen kann dazu führen, dass Wohnun- gen gleicher Wohnfläche i. S. d. WohnflVO andere Miteigentumsanteile aufweisen, weil im Unterschied zu Einheiten, die schon bei Gründung der WEG einen Balkon hatten, nach der Nachrüstung keine Erhöhung der MEA vereinbart wurde. Selbst wenn der vermietende Wohnungseigentümer den in der WEG gültigen Umlageschlüssel auch im Verhältnis zu seinem Mieter vereinbaren will – er muss ihn kennen. Ein Blick ins Ge- setz genügt nicht, denn häufig sind in den Gemeinschaftsordnungen andere Vertei- lermaßstäbe festgesetzt worden. Zudem wurden in vielen Gemeinschaften andere Verteilerschlüssel mehrheitlich beschlossen. § 16 Abs. 3 WEG ermöglicht diese Beschlüs- se seit der WEG-Reform im Juli 2007. Die zuvor gefassten und gleichlautenden Be- schlüsse sind jedoch unwirksam, da seiner- zeit noch keine entsprechende gesetzliche Ermächtigung bestand und Abweichungen vom vereinbarten Verteilungsmaßstab nur vereinbart oder für einen feststehenden Einzelfall beschlossen werden konnten (eine Jahresabrechnung). Insoweit ist die Beschluss-Sammlung seit 2007 maßgebend. Änderung des Umlageschlüssels in Mietverträgen Hat es der Sondereigentümer tatsächlich geschafft, den aktuellen Umlagemaßstab der WEG auch für sein Mietverhältnis zu vereinbaren, können die Eigentümer wie- derum mehrheitlich eine Änderung des Umlageschlüssels für Betriebskosten im Innenverhältnis der Sondereigentümer ge- mäß § 16 Abs. 3 WEG beschließen. Nach derzeitiger Rechtslage besteht kein einsei- tiges Änderungsrecht des Sondereigentü- mers gegenüber seinem Wohnraummieter hinsichtlich der entsprechenden Mietver- tragsanpassung. Dies befürwortet jedoch Prof. Dr. Häublein mit einem instruktiven Regelungsvorschlag in seinem vom DDIV beauftragten Rechtsgutachten mit dem Titel „Erforderlichkeit und Möglichkeit ei- ner Harmonisierung von Wohnungseigen- tums- und Mietrecht“. Aktuell kann sich der Sondereigentümer nur durch Vereinbarung eines entsprechenden Änderungsvorbehal- tes im Mietvertrag absichern. Der muss je- doch transparent und offenkundig sein und zudem besondere Umstände des Einzelfalls berücksichtigen, die einer automatischen Anpassung entgegenstehen. Die Änderung darf mithin nur nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung besonders schutz- würdiger Belange des Mieters erfolgen. Die Wirksamkeit derartiger Klauseln wird viel- fach in Abrede gestellt, vgl. Emmerich, ZWE 2012, 245 m. w. N. Das AG Saarbrücken hat beispielsweise im Urteil vom 12.05.2011, Az. 42 C 464/10, eine Öffnungsklausel we- gen des Verstoßes gegen § 556a Abs. 3 BGB als unwirksam betrachtet. Zudem könne ein vermietender Sondereigentümer nicht ein- seitig den Umlageschlüssel für Müllkosten von MEA auf Personenzahl umstellen, weil die erfasste Personenzahl nicht zwangsläufig dem unterschiedlichen Verbrauch entspre- che. Nach anderer Ansicht ist auch ein for- mularvertraglicher Änderungsvorbehalt im Mietvertrag vereinbarungsfähig, sofern dies ausdrücklich unter einen Zumutbarkeitsvor- behalt zugunsten des Mieters gestellt wird, vgl. Lehmann-Richter ZWE 2009, 345. Das häufig geäußerte Argument, der Son- dereigentümer könne und müsse eben gegen den Beschlussvorschlag in der Ver- sammlung stimmen, scheint angesichts des einfachen Mehrheitserfordernisses gemäß § 16 Abs. 3 WEG weniger zum Ziel als in gerichtliche Anfechtungsstreitigkeiten zu führen. Bislang ist zudem keine einschlägi- ge Rechtsprechung veröffentlicht, aus der ersichtlich wird, inwieweit die sachlichen Gründe in der Gemeinschaft, die für eine Änderung sprechen, mit den schutzwürdi- gen Belangen eines einzelnen vermieten- den Eigentümers in Einklang zu bringen sind, vgl. Emmerich a. a. O. Kein Anspruch auf Vertrags­anpassung Einen Anspruch des Vermieters auf Ver- tragsanpassung gegen den Mieter nach Beschlussfassung in der WEG zur Ände- rung des Umlagemaßstabs wird jedenfalls in der Rechtsprechung verneint, weil dieses Risiko allein der Vermieterseite zuzuord- nen sei, vgl. AG Saarbrücken a. a. O. Soweit der Vermieter die Abrechnungsfrist des § 556a BGB gegen sich gelten lassen muss, die Abrechnung aber mangels Beschluss- fassung über die Jahresabrechnung nicht erstellen kann, sollte er dem Mieter die Ver- zögerung ankündigen und ihm mitteilen, dass er diese nicht zu vertreten hat. Gleich- zeitig sollte er innerhalb der WEG sämtli- che Möglichkeiten zur Durchsetzung des Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwal- tung ausschöpfen. Gegebenenfalls haftet auch der Verwalter des Gemeinschaftsei- gentums für eine verspätete Abrechnungs- erstellung, vgl. Urteil des LG Frankfurt/M. vom 14.10.2011, Az. 2/09 S 2/11. So sitzt der vermietende Wohnungseigentümer gleich an mehreren Stellen sprichwörtlich „zwischen den Stühlen“.

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