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DDIV 01_2014

IM BLICKPUNKT 22  DDIVaktuell 01 | 14 Jahresabrechnung Betriebskostenabrechnung Rechtsgrundlage: § 28 WEG, Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse §§ 535, 556 ff., 560 BGB, BetrKV, Mietvertrag, ggf. WohnflächenVO Umfang der Kostenumlage: Umlage aller entstandenen Kosten, auch Instandhaltungs- und Instandsetzungs-, Kapital- und Verwaltungskosten Umlage der nach § 556 Abs. 1 BGB umlagefähigen Kosten: die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grund- stücks laufend entstehen, beschränkt auf die Kostenarten des § 2 BetrKV Abrechnungsprinzip: Zu-/Abflussprinzip, jedenfalls für Gesamtabrechnung Leistungs-/Verursachungsprinzip aber Abflussprinzip vereinbarungsfähig, wenn kein Mieter­wechsel stattfindet gesetzl. Kostenverteilungsschlüssel lt. WEG: Miteigentumsanteile lt. § 556 a I BGB: Wohnfläche oder erfasster Verbrauch Möglichkeit abweichender Regelung: (z. B. Umlage nach Wohnfläche) meist in Gemeinschaftsordnung Grenze: HeizkV Problem: keine gesetzliche Berechnungsmethode für Wohnfläche (z. B. nach Miteigentumsanteilen) auch formularvertraglich zulässig, wenn Regelung transparent, nicht überra- schend und nicht unangemessen benachteiligend; Grenze: HeizkV Problem: Verteilung der MEA muss nicht den Anteilen der Wohnfläche entsprechen nachträgliche Änderungsmöglichkeit: für kalte Betriebskosten: § 16 Abs. 3 WEG (einfache Stimmenmehrheit) für Kosten der Heizung und Wassererwärmung: § 16 Abs. 3 WEG, § 6 Abs. 4 HeizkV: einfache Mehrheit bei sachlichem Grund i. S. d. HeizkV nur wenn eine wirksame Öffnungsklausel im Mietvertrag vereinbart ist – sehr unterschiedliche Rechtsprechung § 6 Abs. 4 HeizkV gesetzl. Abrechnungszeitraum: § 28 WEG: Kalenderjahr § 556 BGB: jährlich, auch jahresweise ab Mietvertragsbeginn möglich gesetzl. Abrechnungsfrist: keine, nur Regeln der ordnungsgemäßen Verwaltung – ggf. einklagbar, nachholbar auch in Folgejahren § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB: spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums, nachholbar in Folgejahren aber ggf. Verlust des Nach­zahlungsanspruches Bildung von Wirtschaftseinheiten relevant für Mehrhausanlagen, meist Bildung von Untergemein- schaften im Mietvertrag vereinbarungsfähig, einseitiges Bestimmungsrecht streitig der Basis des Verursachungsprinzips nach- gedacht werden, was den Aufwand für den Verwalter beträchtlich erhöht. Dessen Bereitschaft, den Mehraufwand in Kauf zu nehmen, wird bei entsprechender Zusatz- vergütung steigen, wenn er selbst vermie- tender Miteigentümer in der Gemeinschaft oder aber Sondereigentumsverwalter ist. Der BGH jedenfalls scheint dies nicht als unzulässig zu erachten, vgl. Urteil vom 12.02.2012, Az. V ZR 251/10. Andererseits darf mietvertraglich auch das Abflussprinzip vereinbart werden, so der BGH im Urteil vom 20. Februar 2008, Az. VIII ZR 49/07. Offen gelassen hat er jedoch die Frage, ob das auch im Falle eines unterjährigen Mieterwechsels gilt, weil dann eine Belastung mit Kosten, die nicht der jeweilige Mieter verursacht hat, erfolgen kann. Da der Wohnraummieter dem Gesetzgeber besonders schutzwür- dig erscheint, muss er vor unangemesse- nen Benachteiligungen geschützt werden. Falls der BGH für die Betriebskostenab- rechnung dieses Wechseljahres das Ab- flussprinzip als unzulässig erachtet, fragt sich der Vermieter zu Recht, wie er für ein einziges Abrechnungsjahr auf das Verur- sachungsprinzip umstellen – und für das nächste Jahr wieder zum Abflussprinzip zurückkehren soll. Die Kostenverteilungs- oder Umlage- schlüssel sind für beide Rechtsgebiete Punkt für Punkt: die wesentlichen Unterschiede beider Abrechnungen

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