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DDIV 01_2014

01|14 DDIVaktuell 21 Zwischen den Stühlen Die Jahresabrechnung für Sondereigentum zwischen WEG und Mietrecht Bei der Erstellung von Betriebs- kostenabrechnungen für vermietete Eigentumswohnungen auf Basis der Haus- geldabrechnung gibt es immer wieder Probleme. Zwar bildet die beschlossene Jahresabrechnung der WEG die Basis für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter einer Eigentumswohnung. Aber die darin enthaltenen Zahlen dürfen nicht ohne Weiteres übernommen werden. Der Grund dafür liegt in den Unterschieden beider Abrechnungen, wie sie die tabellarische Ge- genüberstellung auf der nächsten Seite aus- weist. Für die meisten Unterschiede lassen sich Lösungen finden, insbesondere durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag oder durch Nachbelastungsvorbehalte. Es besteht im Bereich der Vertragsgestaltung jedoch schon angesichts der sich ständig weiterentwickelnden BGH-Rechtsprechung keine zukunftsfeste Rechtssicherheit. Die Knackpunkte im Einzelnen: Der Katalog der umlagefähigen Be- triebskostenarten im Mietvertrag kann zwar über den gesetzlichen Rahmen hi- naus in Wohnraummietverträgen nicht erweitert werden. Zumindest aber sollten Öffnungsklauseln verwendet werden, auf deren Grundlage Kostenarten, die später evtl. im Objekt anfallen oder gesetzlich eingeführt werden – u.U. auch deren Um- lage erst später durch die Rechtsprechung anerkannt wird – in die Kostenumlage ein- bezogen werden dürfen. Relevant ist dies vor allem für die sonstigen Betriebskosten i.S.d. §2 Nr.17 BetrkV. Soweit dabei auch ein vom gesetzlichen Regelfall abweichen- der Umlagemaßstab eingeführt werden soll, muss die Klausel die Berücksichtigung des billigen Ermessens erkennen lassen. Die gravierendste Abweichung findet sich im Abrechnungsprinzip. Während im WEG das Zu- und Abflussprinzip (also die Umlage der im Abrechnungszeitraum tatsächlich verauslagten Kosten, für die allein der Zeitpunkt der Rechnungsbe- gleichung maßgebend ist) als zwingend erachtet wird, findet im Wohnraummiet- recht grundsätzlich das Verursachungs- oder Anfallprinzip (also die Umlage der im Abrechnungszeitraum verursachten Kosten ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der Rechnungsbegleichung) Anwendung. Insbesondere durch den BGH ist in den letzten Jahren diese strikte Trennung auf- geweicht worden. Zwingend sind lediglich 1. die Anwendung des Zu- und Abfluss- prinzips im Rahmen der WEG-Gesamt- jahresabrechnung und 2.des Verursachungs- oder Anfallprinzips im Rahmen der Heizkostenumlage – und zwar sowohl in den WEG-Einzelabrech- nungen als auch in den Betriebskosten- abrechnungen. Schutz vor unangemessener Benachteiligung In Eigentümergemeinschaften, in denen zumindest die weit überwiegende Zahl der Eigentümer keine Selbstnutzer, son- dern Kapitalanleger sind, kann auch über eine Erstellung der Einzelabrechnungen in sämtlichen Positionen oder zumindest hinsichtlich sämtlicher verbrauchs- bzw. verursachungsabhängiger Positionen auf Die Autorin NOREEN WALTHER DieFachanwältinfürMiet-und Wohnungseigentumsrechtistinder ChemnitzerKanzleiStrunz,Alterins- besondereindenBereichenWohnungs- eigentumsrechtsowieWohnungs-und Gewerberaummietrechttätig. www.strunz-alter.de Foto:©iofoto/Shutterstock.com

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