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DDIV 01_2014

IM BLICKPUNKT 20  DDIVaktuell 01 | 14 Die Abgrenzungenin der wohnungseigentumsrechtlichen Jahresabrechnung Stellungsnahme eines Experten zum viel diskutierten Thema Der Autor DR. MARTIN HÄUBLEIN Der Professor an der Universität Innsbruck unter anderem für Wohn- und Immobilienrecht hat jüngst für den DDIV ein Gutachten zur ermieteten ETW erstellt. www.mueller-radack.com Sehr oft habe ich vor allem auf der Fischener Tagung, die insofern zu Recht den Titel „Partner im Gespräch“ trägt, aber auch anderswo erlebt, wie Verwalter, meist mit Verve, Argumente gegen die scheinbar ze- mentierte Rechtsprechung zur Jahresabrech- nung vorbrachten. Im juristischen Schrifttum findet man ebenfalls immer wieder Stimmen, die auf Unzulänglichkeiten der herrschenden Abrechnungsdoktrin hinweisen. Ein we- sentliches Konfliktfeld bilden dabei Abgren- zungsposten. Mit ihrer Hilfe sollen Kosten periodengerecht abgerechnet werden. Diese Annäherung an das Leistungsprinzip erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass Eigentümer die anteiligen Betriebskosten unbeanstandet auf ihre Mieter umlegen können. her ihre Rechnungslegungsfunktion erfüllen und ermöglicht einen Kontenabgleich ohne großen Aufwand, weil insofern allein die Gesamtabrechnung maßgeblich ist. Damit entfällt ein wichtiges Argument derjeni- gen, die Abgrenzungen in der Abrechnung grundsätzlich für unzulässig halten und die- se Sicht auf § 259 BGB, also auf die Rechen- schaftspflicht des Verwalters stützen. Zwar hatte sich der BGH allein zu Heiz- und Warmwasserkosten zu äußern. Für andere nach Verbrauch abzurechnende Positionen muss aber das Gleiche gelten. Haben die Ei- gentümer z. B. vereinbart oder beschlossen, die Kosten für Kaltwasser nach Verbrauch zu verteilen, wollen sie im Zweifel nur die Ausgaben für das unterjährig tatsächlich verbrauchte Wasser verteilen. Weder § 28 Abs. 3 WEG, der ohnehin eher unergiebig formuliert ist, noch die gesetzlichen Vor- gaben für den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG), auf dem die Abrechnung aufbaut, stehen einer entsprechenden Abgrenzung in Einzelabrechnungen entgegen. Dem Einwand, nur eine Verteilung sämtli- cher Ausgaben auf die Eigentümer sichere die Liquidität der Gemeinschaft, lässt sich durch entsprechende Rücklagenbildung begegnen (dazu jüngst Lehmann-Richter in seinem Referat anlässlich des 39. Fach- gespräches in Fischen). Meines Erachtens wäre es auch nicht systemwidrig, wenn Aus- gaben, die zwar nicht verbrauchsabhängig sind, aber einer Wirtschaftsperiode zuge- ordnet werden können, wie etwa Beiträge für die Gebäudeversicherung, in dieser un- ter den Eigentümern verteilt werden. Das erscheint interessengerecht und wirkt ins- besondere beim Eigentümerwechsel einer Kostenbelastung entgegen, die oft als vom Zufall abhängig kritisiert wird. Die jüngsten Entwicklungen geben Anlass, diese Fragen unter dem beschriebenen Blickwinkel er- neut zu diskutieren. Meiner Ansicht nach haben sich die Rahmenbedingungen für die Antwort auf die Frage, ob und in welchen Fällen Abgrenzungen in der Jahresabrechnung zulässig sind, in jüngster Vergangen- heit verändert. Dies nicht etwa durch ein Einschreiten des Gesetzgebers, sondern durch die Rechtsprechung des BGH. Der V. Zivilsenat hat – un- ter Bezugnahme auf Vorarbeiten aus dem Schrifttum – anerkannt, dass die Einzelabrechnung und die Gesamtab- rechnung unterschiedliche Funktionen haben und daher auch unterschiedli- che Kostenansätze enthalten können (s. BGH v. 17.2.2012 – V ZR 251/10, Rn. 16). Diese Weichenstellung erlaubt es, im Rahmen der Gesamtabrechnung strikt am Einnahmen-Ausgaben-Prinzip festzuhalten, auch wenn in Einzelab- rechnungen abgegrenzt wird, was etwa im Anwendungsbereich der Heizkos- tenV sogar geschehen muss (BGH, a. a. O.). Die Jahresabrechnung kann da-

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