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DDIV 01_2013

Ihr Software-Partner für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft • Tel.: 089 66086-0 • www.domus-software.de Eigentümerversammlungen Mit „WEG Conventus“ planen und durchführen. Beschlüsse selektieren, ergänzen und bereitstellen. das kostenlose Add-on für DOMUS 4000. Infos unter: www.domus-software.de/weg-conventus vornahme zwingen. Die Vermeidungs- strategie heißt in beiden Fällen: Bereits im Anhörungsverfahren mit der Behörde ein effektives Vorgehen abstimmen! In einem dritten Fall lehnt die WEG den Austausch eichungültiger Kaltwasserzähler ab. Ein Mieter zeigt den Verwalter beim Eichamt an, das daraufhin dem Verwalter ein Bußgeld androht. Der Beschluss der WEG, die Wasserzähler trotz Ablauf der Eichfrist nicht auszutauschen, widerspricht zwar ord- nungsgemäßer Verwaltung. Allerdings ist er nur anfechtbar und nicht nichtig. Das Eich- gesetz ist nicht als Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB anzusehen. Es verbietet nur die Verwendung nicht geeichter Zähler im Rechtsverkehr. Durch den Beschluss ändert sich also weder die tatsächliche noch die rechtliche Situation. Deshalb muss der Ver- walter den Beschluss verkünden und darf die ungültigen Zähler nicht austauschen. In einem weiteren Fall führt der Verwalter einen Beschluss über eine Maßnahme zur Umsetzung der Trinkwasserverordnung herbei. Nach intensiver Bearbeitung durch einen Miteigentümer hebt die WEG diesen Beschluss im Umlaufverfahren auf und er- setzt ihn durch einen Beschluss, der nicht der Trinkwasserverordnung entspricht. Der Verwalter weigert sich, diesen Beschluss zu verkünden und umzusetzen – und wird vom Beiratsvorsitzenden der WEG verklagt. Der Beschluss der Gemeinschaft lautet, die durch die Trinkwasserverordnung vor- geschriebenen Beprobungen nicht durch- zuführen. Auch dieser Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, ist also anfechtbar. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine An- fechtung solcher Negativbeschlüsse ist nur gegeben, wenn gleichzeitig ein Verpflich- tungsantrag auf Durchführung der abge- lehnten Maßnahme gestellt wird. Einen solchen Antrag kann der Verwalter jedoch nicht stellen, weil er keine Anfechtungsbe- fugnis hat. Der Beschluss ist nicht nichtig, und er ver- stößt nicht gegen ein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB. Diese Frage ist auch nicht praxisrelevant, weil der Verwalter in keinem Fall ermächtigt ist, die Beprobun- gen durchzuführen. Es besteht zwar die Gefahr gesundheitlicher Schäden, die Ver- antwortung hierfür trifft aber die Eigentü- mer als Betreiber der Wasserversorgungs- anlage, nicht den Verwalter. Der Verwalter hat nur eine Informationspflicht, deren Einhaltung er entsprechend dokumentie- ren sollte. Im nächsten Fall geht es um die Energie- einsparungsverordnung (EnEV). Der Ver- walter informiert über die Anforderungen gemäß § 9 EnEV und legt entsprechende Angebote zur Beschlussfassung vor. Die Eigentümer entscheiden sich für die „bil- lige“ Lösung und beschließen eine gegen die EnEV verstoßende Variante. Der Ver- walter fragt sich, ob er diesen Beschluss verkünden und umsetzen, insbesondere einen entsprechenden Bauvertrag ab- schließen darf. Sind Beschlüsse, die gegen die EnEV verstoßen, nichtig? Die Gemeinschaft beschließt, entgegen den Vorgaben der EnEV, eine Fassadensanierung ohne Dämmung durchzuführen. Im Gegen- satz zu den anderen Fällen wird hier also ein rechtswidriger Zustand durch positives Han- deln erst hergestellt. Auch dieser Beschluss ist jedoch nur anfechtbar und nicht nichtig, denn auch die EnEV ist nicht als Verbots- gesetz im Sinne von § 134 BGB anzusehen, und der Bauvertrag selbst ist nicht nichtig. Deshalb muss der Verwalter den Beschluss verkünden. Er Verwalter kann diesen Be- schluss jedoch anfechten, eine Verpflichtung hierzu besteht aber nicht. Der Verwalter muss also den Beschluss umsetzen. Im letzten Fall geht es um Rauchmel- der. Der Verwalter einer WEG in Hessen (dort ist der Einbau von Rauchmeldern bereits Pflicht) führt einen Beschluss über die Ausstattung aller Wohnungen durch die WEG herbei. Wohnungseigen- tümer Müller verweigert den Zutritt zur Wohnung. Die WEG verweigert jedoch einen Beschluss, um das Zutrittsrecht geltend zu machen. Wie sich dieser Fall lösen lässt, hängt davon ab, ob die WEG eine Beschlusskompetenz für Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen hat. Über diese Frage streiten derzeit noch die Juristen.

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