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DDIV 01_2013

Verwaltung & Finanzen 44 DDIVaktuell 01 | 13 Immer öfter nehmen Ordnungsbehörden Verwalter in die Pflicht und adressieren Ordnungsverfügungen und Bußgeldbescheide unmittelbar an den Verwalter – nicht als Vertreter der WEG, sondern als vermeintlich Handlungspflichtigen. Darf das Ordnungsrecht das System des Wohnungseigentumsrechts – die Eigentümer entscheiden und der Verwalter führt aus – ignorieren und eigene Verantwortlichkeiten schaffen? Dieser Frage ging der Verband der nordrhein-westfälischen Immobilien- verwalter (VNWI) im Extraforum auf Burg Schnellenberg in Attendorn nach. Unter der Moderation des Vorstandsvorsitzen- den Dr. Michael Casser erarbeiteten Dr. Rainer Maske (Richter am Oberverwal- tungsgericht Münster), Michael Drasdo, Prof. Dr. Florian Jacoby, Dr. Olaf Riecke und Prof. Dr. Lehmann-Richter Antworten auf interessante Beispielsfälle aus der Ver- walterpraxis. Im ersten Fall erlässt das Bauaufsichtsamt eine Ordnungsverfügung, die anordnet, wegen Einsturzgefahr sofort Stützen unter eine Tiefgaragendecke einzuziehen. Der Verwalter führt die entsprechenden Be- schlüsse unverzüglich herbei, wird aber im Beschlussanfechtungsverfahren durch eine einstweilige Verfügung des Zivilgerichts an der Umsetzung gehindert. Das Ordnungs- amt adressiert die Ordnungsverfügung an den Verwalter als Zustellungsvertreter der WEG. Die Verfügung ersetzt jedoch nicht den Beschluss der Gemeinschaft. Der Verwalter muss daher unverzüglich eine Eigentümerversammlung einberufen. Verweigert die WEG einen Beschluss zur Durchführung der Maßnahme, kann der Verwalter nicht handeln. Der Verwalter teilt dies der Ordnungsbehörde mit, wo- rauf diese eine Duldungsverfügung er- lassen und Zwangsmittel einsetzen wird. Doch damit ist der Fall noch nicht vom Tisch. Die WEG kann beschließen, Rechts- mittel gegen die Ordnungsverfügung ein- zulegen (Widerspruch/Klage oder einen Antrag auf Aussetzung der sofortigen Vollziehung). Mit der Behörde das Vorgehen abstimmen Im zweiten Fall gibt das Bauaufsichtsamt dem Verwalter durch eine unmittelbar an ihn – und nicht als Vertreter der WEG – ad- ressierte Ordnungsverfügung auf, „gemäß seiner nach § 27 Absatz 1 WEG gegebenen eigenen Kompetenz zur Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen“ umfangrei- che Brandschutzmaßnahmen durchzufüh- ren. Die WEG fasst weder Beschlüsse zu deren Durchführung noch zu deren Finan- zierung. In beiden ähnlich gelagerten Fällen ist guter Rat teuer. Wird die Ordnungsverfügung gegen den Verwalter selbst erlassen, liegt die Verant- wortlichkeit auch bei der WEG. Nur geht die Ordnungsbehörde davon aus, dass der Verwalter auch ohne Beschluss der WEG die Befugnis zur Umsetzung hat. Der Verwalter sollte daher ebenfalls die WEG beschließen lassen, jedoch gleichzeitig aus eigenem Recht die Rechtsmittel gegen die Ordnungsverfügung ausschöpfen. Lehnt die WEG die Durchführung ab, sollte der Verwalter wie im ersten Fall nicht tätig werden und die Behörde in die Ersatz-

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