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DDIV 01_2013

Recht & SteueRn 42 DDIVaktuell 01 | 13 Fortentwicklung der Figur des werdenden Wohnungs- eigentümers- Werdender Wohnungseigentümer auch nach gewordener Wohnungseigentumsgemeinschaft Was war passiert? Die Beklagte war Ei- gentümerin einer Wohnanlage, die sie in Wohnungseigentum aufteilte. Sie ist weiterhin Eigentümerin einer Wohnung und zweier Tiefgaragenstellplätze. Diese sind an eine Erwerberin verkauft worden, für die auch eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Danach wurde der erste weitere Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Unklar ist, wann der Erwerberin auch die Nutzung der Wohnung und der Stellplätze über- lassen wurde. Die klagende Wohnungsei- gentümergemeinschaft verlangt von der Beklagten die Zahlung von Abrechnungs- spitzen und rückständigem Hausgeld. Die Meinung des Gerichts: Der BGH war der Auffassung, dass Schuldner der geltend gemachten Beträge nicht die ein- getragene Eigentümerin, sondern die Er- werberin als werdende Wohnungseigen- tümerin ist. Zur Begründung wurde die Figur der werdenden Wohnungseigen- tümergemeinschaft bzw. des werdenden Wohnungseigentümers fortentwickelt. Bislang stand fest, dass der Erwerber, der eine Wohnung vom teilenden Alleinei- gentümer kauft, als werdender Woh- nungseigentümer anzusehen ist, wenn > der Erwerbsvertrag abgeschlossen > eine Auflassungsvormerkung eingetra- gen und > dem Erwerber der Besitz an der Woh- nung eingeräumt ist. Sobald diese Voraussetzungen bei min- destens einem Erwerber eingetreten sind, besteht die werdende Wohnungs- eigentümergemeinschaft. Sie setzt sich aus dem teilenden Eigentümer und dem Ersterwerber zusammen und wird durch weitere Ersterwerber erweitert, deren Er- werbsposition sich später durch die Ein- räumung des Besitzes verfestigt, sodass sie die Voraussetzungen eines werdenden Wohnungseigentümers erfüllen. Folge ist, dass die Vorschriften des WEG anwend- bar sind. Die werdenden Wohnungsei- gentümer haben Mitwirkungsrechte und die Pflicht Lasten und Kosten zu tragen. Diese Position verlieren sie nicht, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Eintragung des ersten Erwerbers in das Wohnungsgrundbuch entsteht. Neu an der vorliegenden Entscheidung ist, dass auch zu diesem Zeitpunkt wei- tere Ersterwerber die Position als wer- dender Wohnungseigentümer erlangen können. Voraussetzung ist, dass vor Ent- stehung der Wohnungseigentümerge- meinschaft ein Erwerbsvertrag mit dem teilenden Alleineigentümer geschlossen wurde. Die Position als werdender Woh- nungseigentümer wird mit Eintragung einer Auflassung und der Erlangung des Besitzes an der Wohnung erreicht. Nun sind - wie auf die anderen (werdenden) Wohnungseigentümer- die Vorschriften des WEG anwendbar. Der Erwerber allei- ne ist aufgrund des WEG berechtigt und verpflichtet. Dokumentation: BGH, Urt. v. 11.05.2012 - V ZR 196/11, Entscheidungsabdruck in NZM Heft 18 vom 28.9.2012. Fotos:©AlexanderKalina,Emese/Shutterstock.com Der Verwalter hat zu beachten, dass Entscheidungen nun von einer Versammlung aus Wohnungseigentümern und werdenden Wohnungseigentümern getroffen wer- den und Kosten und Lasten von diesen zu tragen sind. Auch nach Entstehung der Wohnungseigentumsgemeinschaft, kann die Position als werdender Wohnungsei- gentümer erlangt werden, wenn eine Auflassungsvormerkung eingetragen und der Besitz eingeräumt wurde. Dann ist für die fragliche Wohnung nicht mehr der teilende Eigentümer, sondern alleine der Ersterwerber Träger von Rechten und Pflichten aus dem WEG. Teilender Eigentümer und Erwerber haften nicht gesamtschuldnerisch. Ratschlag füR den VeRwalteR:

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