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DDIV 01_2013

1 | 13 DDIVaktuell 39 Entscheidungen rund um das Wohneigentum Das Wohnungseigentumsrecht ist ein weites Feld für juristische Auseinandersetzungen. Auf den folgenden Seiten stellen wir wichtige Urteile kurz vor und geben praktische Tipps für die tägliche Arbeit. Verjährung des Wohngeldanspruchs und Prozessmacht des Verwalters Was war passiert? Die Beklagten sind seit Februar 2009 Eigentümer einer Wohnung. Nach der Gemeinschaftsordnung haften Veräußerer und Erwerber einer Wohnung gesamtschuldnerisch für Rückstände des Veräußerers gegenüber der Wohnungsei- gentümergemeinschaft. Im November 2009 wurden die Beklagten von der Gemeinschaft unter anderem auf Zahlung eines Wohngel- drückstands für das Jahr 2005 verklagt. Dage- gen erhoben sie die Einrede der Verjährung. Die Meinung des Gerichts: Der BGH teilte die Ansicht, dass der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft ge- mäß § 28 Abs. 2 WEG auf Zahlung von Vorschüssen auf das Wohngeld für das Jahr 2005 wegen der Verjährung nicht mehr durchsetzbar ist. Der Anspruch auf Zahlung der Vorschüsse aufgrund des für 2005 be- schlossenen Wirtschaftsplanes ist mit Abruf durch den Verwalter entstanden. Er bleibt auch nach dem Beschluss über die Jahres- abrechnung und selbst wenn diese nicht erfolgt unverändert bestehen. Die Verjäh- rungsfrist von drei Jahren beginnt daher mit dem Ende des Jahres, in dem der Vor- schuss entstanden ist und fällig wurde, hier also mit Ablauf des Jahres 2005. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führte nicht zum Neubeginn der Verjährung, weil er ohne Einfluss auf den Anspruch ist. Auch hat die Wohnungseigentümergemein- schaft nicht die Kompetenz, den Anspruch durch Beschluss erneut fällig zu stellen und damit den Neubeginn der Verjährung her- beizuführen. Zur gerichtlichen Geltendma- chung dieses Anspruchs der Gemeinschaft ist der Verwalter auch ohne gesonderten Eigentümerbeschluss berechtigt, wenn die noch vor Anerkennung der Teilrechtsfähig- keit der WEG aufgestellte Gemeinschafts- ordnung, die Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen durch den Verwalter als Bevollmächtigten der Eigentümergemeinschaft vorsieht. Dies folgt aus einer ergänzenden Auslegung der Regelung der Gemeinschaftsordnung. Dokumentation: BGH, Urt. v. 1.06.2012 - V ZR 171/11, Entscheidungsabdruck in NZM Heft 16 vom 27.8.2012. Der Verwalter muss die Vorschüsse innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig waren, geltend machen, um die Verjährung zu verhindern. Hierzu ist er in aller Regel nach den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung ohne weiteren Eigentümer- Beschluss berechtigt und verpflichtet. Ratschlag füR den VeRwalteR: Foto:©Shutterstock.com Die Autorin DR. SUSANNE ScHIESSER Dr. Susanne Schießer ist Rechtsanwältin mit den Tätig- keitsschwerpunkten Immobilien im Bestand, Immobilientransaktionen und Grundstücksrecht, Bauträger- recht, Architekten- und Ingenieurrecht und dem Projektsteuerungsrecht. Sie hält regelmäßig Fachvorträge und veröffentlicht in der Fach- und Wirtschaftspresse. Seit 2009 ist sie Salary Partner in der Kanzlei „Sibeth Partnerschaft Rechtsanwälte Steuerberater“. www.sibeth.com

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