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DDIV 01_2013

gerichtete Klage ist deshalb unzulässig (BGH- Urteil vom 20. Juli 2012 – V ZR 231/11). Falscher Verteilschlüssel macht Abrechnung nicht insgesamt ungültig Wenn keine besonderen Umstände vor- liegen, führt die fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne insgesamt für ungültig zu erklären sind. So entschied der V. Zivilsenat des BGH. In der Eigentümerversammlung des Klägers wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Unter TOP A 03.6 wurden die Jahresab- rechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 und unter TOP A 03.8 der Wirtschaftsplan für das Jahr 2009 per Mehrheitsbeschluss ge- nehmigt. Der Kläger hat beide Beschlüsse insgesamt und unbeschränkt angefochten, obwohl nur die Verwalterkosten nach ei- nem falschen Umlageschlüssel umgelegt wurden. Deshalb hat der BGH die Klage größtenteils abgewiesen. Beschlüsse einer Eigentümergemein- schaft sind demnach nur dann gänzlich unwirksam oder ungültig, wenn der nicht beanstandete Teil für sich genommen nicht bestehen bleiben kann und die Ge- meinschaft ihn in dieser Form auch nicht beschlossen hätte. Deshalb hat der BGH entschieden, dass ein Teilbeschluss ungül- tig sein kann, wenn er vom Rest des Be- schlusses rechnerisch selbstständig ist und abgegrenzt werden kann (BGH-Urteil vom 11. Mai 2012 – V ZR 193/11). Heizkosten nach Verbrauch umlegen Zwei Wohnungseigentümer haben ge- gen die Jahresabrechnung der Woh- nungseigentümergemeinschaft geklagt. Der Verwalter hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energie- versorger geleisteten Abschlagszahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Ver- walter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht als Berufungsgericht erfolgreich. Die ge- gen das Urteil gerichtete Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte teil- weise Erfolg. Der V. Zivilsenat des BGH hat entschie- den, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zah- lungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufgenommen werden müssen. Der Ver- walter muss eine geordnete und übersicht- liche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorlegen, die für einen Wohnungseigentü- mer auch ohne das Hinzuziehen fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtab- rechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geld- flüsse ausweist. Bei den Einzelabrechnungen sind hin- gegen die Bestimmungen der Heizkos- tenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Ein- zelabrechnungen die Kosten des im Ab- rechnungszeitraum tatsächlich verbrauch- ten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamt- abrechnung muss der Verwalter in der Abrechnung verständlich erläutern, damit diese übersichtlich und nachvollziehbar ist. Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemä- ßer Verwaltung, nicht aber die Einzelab- rechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden (BGH-Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10). In dem Ar- tikel auf Seite 34 gehen wir auf die hieraus resultierende Problematik noch einmal genauer ein. Käufer haftet nur für Abrechnungsspitze Die Miteigentümer können einen Neuer- werber nicht für die offenen Beträge des Voreigentümers aus dem Vorjahreswirt- schaftsplan haftbar machen. Der neue Eigentümer haftet nur für die sogenannte Abrechnungsspitze. Die Beklagte hat das Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteige- rung erworben und war vom 23. April 2008 bis zum 31. Oktober 2008, also auch zur Zeit des Beschlusses über die Jahres- abrechnung für 2007 am 11. Juni 2008, Miteigentümerin der Gemeinschaft. Grundsätzlich gilt, dass der Ersteher in der Zwangsversteigerung nicht für die noch offenen Beiträge aus dem Wirtschaftplan für das Vorjahr (hier 2007) haftet, sondern nur für eine darüber hinausgehende Ab- rechnungsspitze. Ein Anspruch gegen den Ersteher auf Bezahlung der noch offenen Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan besteht nicht (LG München I, Urteil vom 20. Dezember 2010 –1 S 4319/10). TRINKWASSERLEITUNGEN SANIEREN beraten | entwickeln | umsetzen TRINKWASSERHYGIENE SICHERN Ihr Ansprechpartner: Ingo Burreh • Mail: i.burreh@canexx.eu • Hotline: 0800 2799700 • www.canexx.eu

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