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DDIV 01_2013

1 | 13 DDIVaktuell 19 6 Abgrenzungen Alles was ausgegeben oder eingenom- men wurde, gehört in die Abrechnung und muss auch verteilt werden. Einzige Ausnahme: Einnahmen und Ausgaben, die nach der heizkostenverordnung oder gemäß wirk- samen Beschlusses verbrauchsabhängig abzurechnen sind (Kalt- und Abwasser). Oft werden aber verse- hentlich getätigte Ausgaben, zum Beispiel für eine andere WEG, einfach aus der Abrechnung „heraus- genommen“. sogar Beiräte verlangen das. Damit ist das Problem aber nicht behoben, solche Positionen landen unvermeidbar auf Abgrenzungskonten und geraten oft in Vergessenheit. Auch bei Kosten, für die eine Versicherungsentschädigung erwartet wird, wird oft abgegrenzt, wenn zum Jahreswechsel die Versi- cherung noch nicht gezahlt hat. Was aber passiert, wenn die Entschädigung nicht oder nicht in voller höhe kommt? Ein weiteres Beispiel ist die Umlage von hausmeis- ter- und hausreinigungskosten, die erst im Januar für Dezember gezahlt wurden. Aber auch hier gilt: Diese Kosten müssen in dem Jahr umgelegt werden, in dem sie gezahlt wurden. Praxistipp: Steuern Sie bestmöglich die Bezahlung vor al- lem umlagefähiger Kosten so, dass die Zahlung in dem Jahr erfolgt, auf das sich die Leistung wirtschaftlich bezieht. So vermeiden Sie den Konflikt mit dem bei der Mieterneben- kostenabrechnung erwarteten Leistungsprinzip. 5 Zeitanteilige Abrechnung bei Eigentümerwechsel Die Erstellung zeitanteiliger Abrechnungen ist eine trügerische referenz gegenüber dem Kundenge- schmack. Es gilt nun einmal für die Abrechnung zwi- schen der Eigentümergemeinschaft und den einzelnen Eigentümern die Fälligkeitstheorie des BGh. Wer als Verwalter dennoch aufteilt, geht nicht nur ein einmali- ges Anfechtungsrisiko ein. Was passiert, wenn die Zah- lungen der Beteiligten nicht 100 Prozent des auf die Wohnung entfallenden Betrags erreichen? Gegen die herrschende rechtsprechung abzurechnen, ist kein Kundenservice, sondern schlicht falsch. Aber warum soll man nicht den Beteiligten außerhalb der WEG-Abrechnung einen Zusatzservice anbieten, nämlich die Erstellung einer zeitanteiligen Abrechnung zu dem von den Parteien gewünschte Termin (Besitz- übergang) im innenverhältnis? so kann der Verwalter sich korrekt verhalten und gleichzeitig auch einen service anbieten – und eine Zusatzgebühr für den Zusatzaufwand berechnen. 7 Darstellung der Instandhaltungsrückstellung Eine große Fehlerquelle ist auch die korrekte Darstellung der (ist-)instandhaltungsrückstellung. seit BGh 44/09 wissen es alle: in der Jahresabrechnung ist den Eigentü- mern darzustellen, wie hoch ihre (ist)instandhaltungsrückstellung ist. Die auszuweisende instandhaltungsrückstellung ergibt sich als summe der zweckgebundenen Mittel aus allen Zahlungen auf die instand- haltungsrückstellung und nicht aus den beschlossenen Beiträgen zur rückstellung. Beispiel: Die Gemeinschaft beschließt eine Zuführung in höhe von 10.000 Euro, ein Eigentü- mer zahlt aber seinen Beitrag von 500 Euro nicht. Demnach verfügt die Gemeinschaft über eine (ist)instandhaltungsrückstellung in höhe von 9.500 Euro. Das sollvermögen als summe aller be- schlossenen Zuführungen und Entnahmen zur rückstellung beträgt 10.000 Euro. Die Darstellung der Entwicklung der (ist)rückstellung kann dabei nachvollziehbar nur erfolgen, wenn auch die Entwicklung des sollvermögens ausgewiesen wird. Eine besondere herausforde- rung stellt die Ermittlung des startpunkts der (ist)instandhaltungsrückstellung dar. Der Verwalter muss diesen durch Ermittlung der rückstände auf die Beiträge zur instandhaltungsrückstellung aller vergangenen Jahre und deren Abzug vom sollvermögen herstellen. Eine Alternative zu der vor- genannten Variante besteht in der einmaligen Angleichung des sollvermögens an die instandhal- tungsrückstellung durch Beschluss. Dazu müssen die im Vermögensstatus der Jahresabrechnung ausgewiesenen offenen Forderungen gegen Miteigentümer ohne Forderungsverzicht zu Lasten des buchhalterischen rückstellungsvermögens (sollvermögen) ausgebucht werden. Diese Forderungen sind dann in einer Nebenbuchhaltung weiter darzustellen und zu verfolgen. Die Erstellung zeitanteiliger Abrechnungen ist eine trügeri- sche Referenz gegenüber dem Kundengeschmack

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