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DDIV 01_2013

Im BlIckpunkt 18 DDIVaktuell 01 | 13 Foto:©shutterstock.com Oft wird übersehen, dass bereits seit Jahren abweichende Kostenverteilungsschlüssel angewandt werden. 1 Falsche kostenver­ teilungsschlüssel Eigentlich ist es ganz einfach: Die Teilungserklärung oder das Woh- nungseigentumsgesetz und gegebe- nenfalls die Beschlüsse der Eigentümer schreiben für jede Ausgabe und Einnahme vor, wie sie zu verteilen ist. Und doch werden hier immer Feh- ler gemacht. Oft unbewusst, wie zum Beispiel beimVerwalterhonorar.Nurweildiesesmeistens nach der Anzahl der Verwaltungseinheiten erho- ben wird, heißt das nicht, dass es auch so verteilt werden darf. Das geht nur, wenn es so vereinbart oder beschlossen ist, ansonsten gilt: Nach Mitei- gentumsanteilen (§ 16 Absatz 2 WEG)! Oder es geschieht bewusst, weil es die Eigentümer so wollen. § 16 Absatz 3 WEG schafft Abhilfe, denn er er- laubt, für alle Betriebskosten (im sinne des Miet- rechts) und die Verwaltungskosten (nicht für die Kosten der instandhaltung!), mit einfacher Mehrheit eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilung zu beschließen. Beschlüsse nach § 16 Absatz 3 WEG werden aber meistens nur für neu beantragte Änderun- gen gefasst. Oft wird übersehen, dass bereits seit Jahren abweichende Kostenverteilungs- schlüssel angewandt werden, die jedes Jahr ein neues Anfechtungsrisiko darstellen. Praxistipp: Überprüfen Sie gerade bei schon lange im Verwaltungsbestand befindlichen und bei neu übernommenen Objekten für jede Positi- on der Jahresabrechnung den Verteilungsschlüssel auf seine Übereinstimmung mit den Vorgaben der Teilungserklärung oder dem Gesetz. Dort wo eine Abweichung besteht und noch kein Beschluss ge- fasst wurde, sollten Sie über § 16 Absatz 3 WEG diese Abweichung beschließen lassen, wenn die Ei- gentümer es so wollen. Dann besteht eine sichere Rechtsgrundlage für alle künftigen Abrechnungen. 2Heizkosten­ abrechnung Die aktuelle Entscheidung desBundesgerichtshofs (BGh) vom Februar2012 (V Zr 251/10) hat es nochmals verdeut-licht: Viele Verwalter nehmen in die heizkosten-abrechnung die gezahlten Abschläge statt derKosten für verbrauchten Brennstoffe auf. Dasist verständlich, wenn der Versorger abweichendvom Kalenderjahr abrechnet – aber unvereinbarmit der heizkostenverordnung. Praxistipp: Machen Sie es sich zur Routine, dieJahresendstände der Zähler aufzunehmen unddurch den Versorger eine Simulationsabrech-nung erstellen zu lassen, wenn dieser keinekalenderjährliche Abrechnung erstellt. 3 Fehlende Bestandteile der Jahresabrechnung Eine Jahresabrechnung ist nicht dann eine Gesamtabrechnung, wenn in einer spalte die zu verteilenden Gesamtbeträge ausgewiesen sind. Neben der Einzelabrechnung, die nur die Verteilung der Beträge auf die einzelnen Eigentümer zum Gegenstand hat, muss sie auch eine Darstellung aller Einnahmen und Ausgaben beinhalten. in dieser müssen alle Be- träge, die über Konten und Kassen der WEG geflossen sind, ausgewiesen wer- den – auch solche, die im Abrechnungsjahr nicht verteilungsrelevant sind, zum Beispiel Nachzahlungen auf Abrechnungen aus Vorjahren. Ein weiterer Bestand- teil der Jahresabrechnung ist der Ausweis der hausgeldrückstände. seit der BGh- Entscheidung V Zr 44/09 muss die Jahresabrechnung neben den Angaben über die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die instandhaltungs- rückstellung zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen (Forderungen) enthalten. 4Abrechnungssaldo statt Abrechnungsspitze Die neuesten BGh-Urteile haben es bestätigt: Mit dem Be- schluss über die Jahresabrechnung wird nur eine rechtsgrundlage für die Anforderung der Abrechnungsspitze, also des Differenzbetrags zwischen dem gemäß Einzelwirtschaftsplan geschuldeten Vorauszah- lungssoll und der Einzelabrechnung geschaffen. soweit in den Beschluss über die Jahresabrechnung Vorauszahlungsrückstände einfließen, ist er insoweit teilnichtig (BGh V Zr 147/11). Es gilt also nichts anderes als beim saldovortrag: rückstände aus Vor- jahren und Vorauszahlungsrückstände aus dem Wirtschaftsplan sind nicht Gegenstand der Jahresabrechnung. Natürlich müssen sie beach- tet werden, dies aber im Eigentümerkonto. Es ist erstaunlich, dass sich viele Verwalter noch gegen diese Erkennt- nis wehren, denn die Führung der Eigentümerkonten wird so erheblich leichter. so entfällt der häufige streit, welchem Zeitraum Zahlungen eines Eigentümers zuzuordnen und wie diese zu verbuchen sind.

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